Bytomscy radni powiedzieli NIE dla Lex Deweloper. Nie będzie nowych mieszkań na Sójczym

Pierwsze i ostatnie Lex Deweloper w Bytomiu

Pod koniec lipca firma Kabodos sp. z o.o. z Radzionkowa wystąpiła z wnioskiem o ustalenie lokalizacji inwestycji mieszkaniowej pomiędzy ulicą Długą a ul. Hlonda w Bytomiu. Inwestor chciał skorzystać ze specjalnego trybu ustanowionego ustawą z 2018 roku, którą ochrzczono nazwą Lex Deweloper.

- Jest to rodzaj specustawy, która zakłada możliwość realizacji inwestycji mieszkaniowych z pominięciem, a nawet wbrew zapisom planów miejscowych. Taka była idea fix wprowadzenia tej ustawy i temu celowi miała służyć. Całe postępowanie jest prowadzone na wniosek inwestora. Nie jest to inicjatywa prezydenta, ani Rady Miejskiej. Jest to rodzaj takiej hybrydy pomiędzy postępowaniem o warunki zabudowy, a postępowaniem planistycznym. Czyli: jest inwestor, który składa wniosek, jeśli wniosek jest kompletny, następuje uruchomienie całej procedury, która kończy się uchwałą Rady Miejskiej - wyjaśnił na sesji Bartosz Malczyk, naczelnik Wydziału Architektury Urzędu Miejskiego w Bytomiu.

To był pierwszy i ostatni wniosek Lex Deweloper w Bytomiu, ponieważ ustawa wygasła wraz z końcem sierpnia. Inwestor miał więc ostatnią szansę, aby skorzystać z tego trybu zanim przepisy przestaną obowiązywać.

Kameralny kompleks w cieniu wieżowców

Przedsięwzięcie zaproponowane przez Kabodos nie wydawało się kontrowersyjne. Firma chciała zagospodarować nieużytki znajdujące się w sąsiedztwie osiedla, na których zamierzano wybudować trzy niewysokie budynki mieszkalne. Obiekty wpasowywałyby się swoją skalą w otoczenie, gdyż miały mieć 3-4 piętra, natomiast w sąsiedztwie stoją 4-piętrowe bloki i trzy 11-piętrowe wieżowce. We wniosku wykazano, że inwestycja znajduje się w odpowiedniej odległości od przystanków komunikacji publicznej, szkół, terenów sportu i rekreacji. Deweloper pozyskał warunki przyłączenia od Tauronu, Przedsiębiorstwa Energetyki Cieplnej i Bytomskich Wodociągów, a także uzgodnił z Miejskim Zarządem Dróg i Mostów kwestie skomunikowania terenu.

Wniosek był opiniowany przez 15 instytucji. Zaledwie dwie z nich wniosły zastrzeżenia. Jedną z nich była Miejska Komisja Urbanistyczna, która zakwestionowała liczbę miejsc parkingowych i wielkość terenu rekreacyjnego, jednak inwestor w odpowiedzi zadeklarował powiększenie parkingów i zieleńców. Warto przy tym dodać, że inwestycja miała być realizowana zaraz przy wielofunkcyjnym boisku i osiedlowym placu zabaw. Z kolei zastrzeżenia Państwowej Straży Pożarnej dotyczyły braku opisania we wniosku dróg pożarowych i zasilania hydrantów.

Inwestycja zgodna ze Studium, ale nie z Planem

Należy podkreślić, że inwestycja była zgodna ze Studium Uwarunkowań i Kierunków Zagospodarowania Przestrzennego Gminy Bytom, które przewiduje na tym obszarze zabudowę mieszkaniową. Za to jej realizację uniemożliwia Miejscowy Plan Zagospodarowania Przestrzennego.

- Ten teren jest wyłączony z zabudowy z tej racji, że znajdowało się tam wyrobisko naprzód dolomitowe, potem glinianka, które zostało wprawdzie zasypane, natomiast to zasypanie nie było przeprowadzone w taki sposób, aby można było tam realizować inwestycje. Tzn. nie zostało to zagęszczone, nie jest osiągnięta nośność gruntu wystarczająca pod zabudowę. Stąd jest to teren usługowy, ale z tym fragmentem wyłączonym z zabudowy, czyli np. gdyby jakiś inwestor chciał realizować przy ul. Długiej załóżmy obiekt usługowy, handlowy, to w tym miejscu wyłączonym z zabudowy mógłby realizować powiedzmy parkingi, czy też zieleń towarzyszącą - tłumaczył Bartosz Malczyk.

Inwestor podał we wniosku, iż przeprowadził odwierty geotechniczne na terenie objętym przedsięwzięciem. Projekt fundamentów miał uwzględniać panujące tam warunki geologiczne. Jako rozwiązania nośności gruntu wskazano posadowienie ław na warstwie nośnej, posadowienie na mikropalach lub posadowienie na studniach fundamentowych. Konkretny sposób posadowienia budynków miał zostać dobrany na etapie realizacji projektu budowlanego.

Radni nawet nie dyskutowali

Lex Deweloper był najszybszym sposobem, aby zrealizować tę inwestycję zgodnie z prawem. Innym wyjściem byłaby zmiana planu zagospodarowania przestrzennego, lecz jest to bardzo długa procedura, która trwa nawet kilka lat. Niestety radni odrzucili wniosek inwestora. Chociaż uchwała nie była wcześniej opiniowana przez żadną z komisji Rady Miejskiej, to podczas sesji nawet nie podjęto dyskusji, by zadać pytania o szczegóły przedsięwzięcia i rozwiać ewentualne wątpliwości. Po prostu postanowiono wykreślić punkt z porządku obrad i pozostawić wniosek inwestora bez rozpatrzenia. Decyzję o "zrzucenie punktu z porządku" poparli jednogłośnie wszyscy radni.

W budynkach, które chciała wybudować firma Kabodos miało znaleźć się od 62 do 76 mieszkań o zróżnicowanych metrażach. W Bytomiu nie możemy narzekać na nadmiar takich inwestycji. Według danych Głównego Urzędu Statystycznego, w naszym mieście buduje się mniej mieszkań, niż w o połowę mniejszych Siemianowicach Śląskich, czy Tarnowskich Górach, tymczasem w Chorzowie lub Zabrzu powstaje ich nawet dwa razy więcej, niż u nas. Bytom nie jest więc miastem, które może pozwalać sobie na odprawianie inwestorów z kwitkiem.